Citation:
City of London Building Society v Flegg and others [1987] 3 All ER 435
Court:
House of Lords
Judges:
Lord Bridge of Harwich, Lord Templeman, Lord Mackay of Clashfern, Lord Oliver of Aylmerton, Lord Goff of Chieveley
Appellant:
City of London Building Society
Respondent:
Flegg and others
Held:
항소는 인용되었다. 피고인들 (Flegg 부부)이 부동산 점유와 매매를 위한 신탁 (trust for sale)의 수익자로서 가지는 권리는 토지 자체에 대한 권리가 아니라 토지 매각 대금에 대한 권리이다. 신탁 관리인인 딸과 사위가 2인 이상의 신탁 관리인으로서 적법하게 담보권을 설정했을 때 피고인들의 형평법상 권리는 토지에서 분리되어 담보 대출금으로 ‘초과달성’ (overreached)되었다. 따라서 피고인들은 더 이상 토지에 대한 권리를 가지지 않으므로 그들의 점유는 Land Registration Act 1925 제70조 제1항 (g)호에 따른 우선적 이익 (overriding interest)으로 보호받을 수 없다. 담보권자인 원고는 점유 명령을 받을 자격이 있다.
Ratio decidendi:
이 판결의 핵심 법리는 Williams & Glyn’s Bank Ltd v Boland 판례의 원칙이 적용되는 범위를 명확히 한 것이다. Boland 판례에서는 단일 신탁 관리인 (남편)이 담보를 설정하여 수익자 (아내)의 권리를 초과달성하지 못했다. 그러나 이 사건에서는 등기된 공동 소유주인 2인의 신탁 관리인이 담보를 설정했다. Law of Property Act 1925 제2조 및 제27조에 따르면 구매자나 담보권자가 최소 2인 이상의 신탁 관리인 또는 신탁 회사에 대금을 지급하면 수익자의 형평법상 권리는 토지에서 분리되어 그 대금으로 이전된다 (초과달성). 일단 수익자의 권리가 토지로부터 적법하게 분리되면 그들은 더 이상 토지에 대한 권리를 주장할 수 없으며 따라서 그들의 점유는 우선적 이익 (overriding interest)의 기반이 될 수 없다. 즉 초과달성된 권리는 우선적 이익이 될 수 없다. 이는 부동산 거래의 안정성과 유통성을 보장하려는 1925년 부동산법의 입법 취지를 반영한 것이다.
Obiter dicta:
상원은 1925년 부동산 관련 법률들 (Law of Property Act 1925와 Land Registration Act 1925)이 서로 평행하게 작동하도록 의도되었다고 언급했다. 즉 등기된 토지와 미등기 토지에 대한 법 원칙이 일관성을 유지해야 한다는 점을 강조했다. Lord Templeman은 Land Registration Act 1925 제70조의 목적이 Law of Property Act 1925 제14조가 등기 및 미등기 토지에 대해 설정한 우선적 이익에 관한 제한을 등기된 토지에 동일하게 재현하는 것이라고 보았다. 이는 점유자의 권리 보호가 토지 거래의 확실성을 저해하는 방식으로 무제한 확장되어서는 안 된다는 입법 정책을 반영한다.