Citation:
Elitestone Ltd v Morris and another [1997] 2 All ER 513
Court:
House of Lords
Judges:
Lord Browne-Wilkinson, Lord Lloyd of Berwick, Lord Nolan, Lord Nicholls of Birkenhead, Lord Clyde
Appellant:
Elitestone Ltd
Respondent:
Morris and another
Held:
항소는 인용되었다. 콘크리트 기초 위에 놓여있고 토지에 물리적으로 부착되지 않은 방갈로는 동산 (chattel)이 아니라 토지의 일부를 구성하는 정착물 (fixture) 또는 ‘토지의 일부이자 한 덩어리’ (part and parcel of the land)로 간주된다. 따라서 피고인은 Rent Act 1977에 따라 보호받는 임차인에 해당한다.
Ratio decidendi:
이 판결의 핵심 법리는 정착물과 동산을 구별하는 전통적인 2단계 기준 (부착의 정도와 목적)을 현대적으로 재해석하고 특히 건물과 같은 구조물에 대한 새로운 접근 방식을 제시한 것이다. 상원은 기존의 ‘정착물’과 ‘동산’이라는 이분법적 분류에 더해 ‘토지의 일부이자 한 덩어리’ (part and parcel of the land)라는 제3의 분류를 도입했다. 어떤 물건이 정착물인지 판단할 때, 특히 건물과 같은 경우에는 부착의 정도보다 부착의 목적이 훨씬 더 중요하다. 이 사건의 방갈로는 자체 무게로 콘크리트 기둥 위에 놓여 있었을 뿐 토지에 물리적으로 고정되지는 않았다. 그러나 이 방갈로는 조립식 주택이 아니어서 해체하지 않고는 이동할 수 없었고 파괴해야만 제거할 수 있었다. 이러한 점을 고려할 때 객관적으로 이 방갈로는 토지 위에 영구적인 주거지로 남도록 의도된 것이 명백했다. 따라서 이 방갈로는 토지와 하나의 실체를 이루는 ‘토지의 일부’로 보아야 한다.
Obiter dicta:
Lord Lloyd는 정착물과 동산을 구별하는 두 가지 테스트가 유용하지만 때로는 혼란을 야기할 수 있다고 지적했다. 그는 특히 주택의 경우 상식적인 접근이 중요하다고 강조하며 “집이 땅 위를 돌아다닐 수는 없다. 집은 땅에 속하거나 땅의 일부이다”라고 언급했다. Lord Clyde는 어떤 물건이 땅에 놓이는 방식 (예: 중력)보다는 그 물건이 땅과 영구적으로 또는 준영구적으로 결합되도록 의도되었는지 여부가 더 중요하다고 설명하며 부착의 목적을 강조하는 시각을 뒷받침했다.