토지의 소유권 The Ownership of Land
토지 보유의 법리 The Doctrine of Tenure
영국법에서 토지는 개개인이 직접적으로 소유하는 대상이 아니라 해당 토지 위에 흐르는 시간을 소유하는 개념으로 접근한다. 즉, 토지는 개인에 의해 소유 (owned)되는 것이 아니라 보유 (held)되는 것이므로, Tenure라는 개념은 ‘토지 보유’ 정도로 이해하는 것이 적절하다.
토지 보유의 법리 the doctrine of tenure는 토지가 누구로부터 어떤 조건으로 보유 held 되는지에 관한 것이다. 이는 국가 Crown 혹은 군주나 영주들 만이 토지를 소유하고 다른 모든 사람은 임차인 tenant의 지위를 갖는 봉건적 토지 보유 제도에서 유래했다. 임대차 leases의 영역은 이러한 보유 tenure의 개념에서 발전했다.
부동산권의 개념 The Concept of the Estate
따라서, 개인은 토지 자체를 소유하는 것이 아니라 해당 토지 위에서의 시간적 권리인 부동산권 estate을 소유한다.
부동산권을 소유한 사람은 그로부터 더 작은 부동산권 lesser estate (또는 더 짧은 기간)을 창설하고 그 혜택을 타인에게 부여할 수 있다. 따라서, 동일한 토지에 대하여 2개의 법적 부동산권 legal estates이 동시에 존재할 수 있다.
법률상 존재하는 2가지 토지 부동산권 Estates
영국 토지법에서 명시한 2가지 부동산권 estates으로는 legal freehold (자유보유권)와 legal leasehold (임차보유권)가 존재한다. s 1(1) Law of Property Act 1925
Legal freehold 혹은 freehold estate는 영국 토지법에서 ‘an estate in fee simple absolute in possession’으로 표현된다. 여기서 ‘fee’는 부동산권이 상속될 수 있음을 나타내고, ‘simple’은 부동산권이 특정 계급이 아닌 어떤 상속인에게도 전달될 수 있음을 의미한다. ‘absolute’는 부동산권이 조건부가 아님 (제한 없음)을 나타내며, ‘in possession’은 미래가 아닌 현재 시점에 점유할 권한이 있음을 의미한다.
Legal leasehold 혹은 leasehold estate는 영국 토지법에서 ‘a terms of years absolute’으로 표현된다. 임차인 tenant의 이익은 임대차 lease 기간 동안 지속되며 매매, 증여 또는 상속될 수 있다. Leasehold estate으로서 자격을 갖추기 위해서는 임차인이 고정되고 확실한 기간 동안 해당 부동산에 대한 배타적 점유 exclusive possession를 가져야 한다.
부동산권 estate의 개념에 기초하여, 동일한 토지에 대하여 freehold estate와 leasehold estate가 동시에 존재 가능하다.
토지에 대한 제3자의 권리와 이익 Third Party Rights and Interests over Land
법적 이익 Legal Interests
토지에 대한 제3자의 법적 이익 legal interests에는 다음과 같은 것들이 있다. s 1(2) Law of Property Act 1925
첫째, freehold나 leasehold에 상응하는 이익으로서 토지 안이나 토지 위의 지역권 easement이나 특정 권리 또는 특권 등이 제3자의 법적 이익 legal interests로 존재할 수 있다. 예를 들어, 영구적이거나 고정된 기간 동안의 임대차나 통행권 right of way 등이 이에 해당한다. 만약, 불확실한 기간으로 지역권 easement이 부여된다면 이는 법적 이익 legal interest가 아니라 형평법적 이익 equitable interest으로 간주된다.
둘째, 영구적이거나 절대적인 기간 동안 토지에 부과되는 지대 부담 rent charge in possession도 제3자의 법적 이익 legal interest이다.
셋째, 법적 저당권 legal mortgage에 의한 담보권 charge도 제3자의 법적 이익 legal interest에 해당한다.
넷째, 절대적인 absolute 기간 동안 행사할 수 있는 (기간이 명시되어 있는) 통행권 right of way 역시 제3자의 법적 이익 legal interest이다.
형평법적 이익 Equitable Interests
토지에 대한 제3자의 형평법적 이익 equitable interests에는 다음과 같은 것들이 있다. s 1(3) Law of Property Act 1925
우선, 신탁 trust 하의 형평법적 이익 equitable interest이 존재할 수 있다. 신탁은 법적 부동산권 legal estate을 수탁자 trustees가 수익자 beneficiaries를 위하여 보유하게 한다. 이 경우, 수탁자 trustee는 보통법 common law에 근거한 토지의 법적 소유권인 legal title을 가지며, 수익자 beneficiary는 형평법 equity law에 근거한 토지의 형평법적 소유권 equitable ownership (다시 말해 equitable interest)을 가진다.
다음으로 신탁이 개입되지 않는 형평법적 이익 equitable interest가 있다. 여기에는 한 당사자 covenantor가 다른 당사자 covanantee를 위하여 토지를 특정 방식으로 사용하지 않겠다고 약속하는 제한 약정 restrictive covenants이 포함된다. 또한 토지의 법적 부동산권 legal estate을 창설하거나 양도하는 부동산권 계약 estate contract이 있는 경우, 계약의 혜택을 받는 자(매수인)는 토지에 대한 즉각적인 형평법적 이익 equitable interst를 가진다.
제정법 Statute에 근거한 제3자 권리
제정법과 관련하여, 소유권이 없는 배우자인 제3자는 다음 두 조건이 충족될 경우 점유의 권리인 ‘거주권 home right’을 가진다. s 30 Family Law Act 1996
첫째, 당사자들이 법적으로 결혼한 상태여야 하며 (이혼하지 않음), 둘째, 해당 주택이 부부의 주거지 matrimonial home이거나 그랬던 적이 있거나 그렇게 의도된 곳이어야 한다. 이는 Civil Partnership Act 2004에 따라 파트너십을 등록한 동성 커플에게도 확장된다.
라이선스 Licences로 부여된 권리
라이선스 licences의 관계는 라이선스 허가자 licensor가 라이선스 사용자 licensee에게, 허가가 없다면 할 수 없는 무언가를 할 수 있도록 허락을 부여하는 경우 발생한다.
대가 없이 부여된 단순 라이선스 bare license는 사용자가 토지를 건너갈 권리만을 부여할 뿐 토지 위에서 다른 어떤 것을 할 권한은 부여하지 않는다. 이는 언제든지 철회될 수 있으며 사용자에게 재산권적 이익 proprietary interest은 없다. The Carlgarth [1927] P 93
대가를 받고 부여된 계약적 라이선스 contractual license는 계약 조건에 따라 사용자의 특정 재산권적 권리를 전제한다. 이에 대한 철회는 보통법상 계약 위반 breach of contract (손해배상 damages)에 해당할 수 있거나 형평법상 금지명령 injunction에 의해 제한될 수 있다.