법적 부동산권 Legal Estate에 관한 형식과 절차
법적 부동산권 Legal Estate 및 이익의 창설
일반적으로 토지에 대한 법적 부동산권 legal estates이나 법적 이익 legal interests을 창설하기 위해서는 증서 deed가 요구된다. 만약 deed가 없다면 해당 법적 부동산권이나 이익은 무효가 된다. s 52 Law of Property Act 1925
유효한 deed가 되기 위해서는 문서상에 이것이 deed로 의도되었음이 명확히 드러나야 하며, 서명되고 signed, 증인이 있어야 하며 witnessed, 교부되어야 delivered 한다. s 1 Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989
예외적으로, 기간을 정한 구두 임대차 parol lease는 deed 없이도 창설될 수 있다. 이러한 예외가 인정되기 위해서는 임대차가 즉시 점유 in possession의 형태로 효력을 발생해야 하고, 그 기간이 3년을 초과하지 않아야 하며, 권리금 premium 없이 가장 합리적인 임대료 best reasonable rent로 부여되어야 한다. ss 52(2)(d) & 54 Law of Property Act 1925
법적 부동산권 Legal Estate 및 이익의 처분
법적 부동산권이나 이익을 이전 transfer하기 위해서도 일반적으로 증서 deed가 요구된다. s 52 Law of Property Act 1925
창설 때와 마찬가지로 예외가 존재하는데, 3년을 초과하지 않는 기간의 구두 임대차 parol lease는 deed 없이 이전될 수 있다. 단, 이때도 창설 시와 동일한 조건 (점유, 3년 이하, 합리적 임대료 등)을 충족해야 한다. s 54(2) Law of Property Act 1925
미등록 권원 unregistered title의 소유권을 이전하는 deed를 양도 conveyance라 칭하며, 등록 권원 registered title의 소유권을 이전하는 deed를 이전 transfer이라 칭한다.
형평법적 부동산권 Equitable Estate에 관한 형식과 절차
신탁 하의 형평법적 이익 Equitable Interest의 창설
토지 land에 대한 명시적 신탁 express trust을 창설하기 위해서는 신탁의 선언이 서면 writing으로 증명되어야 하며 서명되어야 signed 한다. s 53(1)(b) Law of Property Act 1925
반면 재산 소유자의 행위 결과로 발생하는 묵시적 신탁 implied trusts은 이러한 법적 형식과 절차 없이도 창설될 수 있다.
신탁이 개입되지 않는 형평법적 이익 Equitable Interest의 창설
부동산권 계약 estate contract에 의해 형평법적 이익 equitable interst가 창설되는 경우, 해당 계약은 서면 writing으로 작성되어야 하며 당사자들이 합의한 모든 조건이 하나의 문서에 명시되고 서명되어야 한다 (혹은 각 당사자가 서명한 문서가 교환되어야 한다). s 2 Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989
다만 3년 미만의 단기 임대차를 부여하는 계약은 서명된 서면 없이 구두로 창설될 수 있다. s 54(2) Law of Property Act 1925 & s 2(5)(a) Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989
또한 공개 경매 public auction에서 이루어지는 토지 매매 계약은 서명된 서면 형식을 갖출 필요가 없다. s 2(5)(b) Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989
제한 약정 restrictive covenants으로부터 발생하는 형평법적 이익 equitable interest는 주로 증서 deed에 의해 창설되는데, 이는 제한 약정이 통상적으로 deed를 요하는 토지 매매의 일부로 이루어지기 때문이다. 그러나 제한 약정이나 불확실한 기간의 지역권 easement에 대한 형평법적 이익 equitable interest를 창설하기 위한 최소한의 절차적 조건은 deed가 아닌 서명된 서면 signed writing이다. ss 1(3) & 53(1) Law of Property Act 1925
형평법적 이익 Equitable Interest의 처분
형평법적 이익 equitable interest의 매매, 증여 또는 기타 처분은 서면 writing으로 이루어져야 하며 문서의 당사자에 의해 서명 signed되어야 한다. s 53(1)(c) Law of Property Act 1925
이때 증서 deed는 필요하지 않다.
토지 권원 Title (소유권 Ownership) 이전을 위한 양도 Transfer절차
계약 The contract
계약 이전에 매수인은 권원 title 증명서류의 사본 검토, 매도인에게 부동산에 대한 질의, 지역 정보 검색, 부동산 현장 조사 등을 통해 부동산을 완전히 조사한다.
토지 매매 계약은 서면 writing으로 작성되어야 하며 당사자 간 합의된 모든 명시적 조건을 포함하고 서명 signed되어야 한다. s 2 Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989
계약서가 교환 exchange 되기 전까지는 어느 당사자든 위약금 없이 거래를 철회할 수 있다. 계약서의 교환 시점에 계약은 효력을 발생하며, 당사자들은 서로에게 계약적 구속력을 갖게 된다.
계약의 효력 Effect of contract
계약서 교환 exchange 이후에도 매도인은 여전히 토지에 대한 법적 권원 legal title을 보유한다. 매도인은 부동산을 관리해야 하며 다른 사람에게 매각해서는 안 된다. 계약 시점과 완료 completion 시점 사이의 기간 동안 매수인은 자신에게 매각될 부동산권 estate 또는 이익 interest에 상응하는 형평법적 이익 equitable interest (즉, 부동산권 계약 estate contract)을 가진다.
증서 Deed (Conveyance 혹은 Transfer) 집행을 통한 완료
토지에 대한 법적 부동산권 legal estate이나 이익의 권원 title을 이전하기 위해 당사자들은 증서 deed를 집행해야 한다. s 52 Law of Property Act 1925
완료 completion 시점에 부동산에 대한 법적 권원 legal title은 양도 conveyance나 이전 transfer을 통해 매수인에게 이전된다. Deed가 집행 완료 completion되는 날이 매매대금의 잔금이 지급되고 당사자들이 실제로 이사하는 날이다. 새로운 소유자는 토지 등기소 Land Registry에 등록되어야 한다.