영국 토지법상 토지 권원 title의 증명 방식은 크게 미등록 시스템 unregistered system과 등록 시스템 registered system으로 나뉜다.
등록 시스템은 토지 등기소 Land Registry가 관리하는 중앙등록부의 기록을 통해 권원 title을 증명하며 국가가 그 정확성을 보증하는 현대적인 체계이다. 반면 미등록 시스템은 별도의 중앙등록부 없이, 개인이 보관해 온 과거의 일련의 문서들, 즉 권원 증서들 title deeds를 통해 소유권의 역사를 추적하여 권원 title을 입증하는 전통적인 방식이다.
현재 영국의 모든 토지 거래는 등록이 의무화되어 있으나, 아직 거래되지 않아 등록되지 않은 상태로 남아있는 토지에 대해서는 여전히 미등록 시스템의 법리가 적용된다.
미등록 권원 Title의 양도 Unregistered Conveyancing
미등록 시스템에서 매도인의 미등록 권원 증서 unregistered title deeds는 토지에 대한 그의 소유권 ownership을 증명하는 데 사용된다. 매도인은 지난 15년 동안의 토지 소유권을 증명하는 권원 증서 title deeds들을 제시해야 하며, 이는 매도인에게로의 양도 conveyance로 귀결되어야 한다. s 44 Law of Property Act 1925
이러한 미등록 시스템에는 몇 가지 단점이 존재한다.
첫째, 매수인은 제시된 권원 증서들 title deeds이 위조된 것이 아니라는 보장을 받을 수 없다.
둘째, 매수인에게 제시된 권원 증서들 title deeds은 매수인이 구매 전 알아야 할 거래 기록들을 포함하지 않을 수도 있다.
셋째, 각 거래는 개별적이며 당사자들이 고유한 계약을 맺기 때문에, 미등록 권원 unregistered titles들은 각각 개별적인 형식과 내용 구성을 가진다.
미등록 시스템에서 제3자 권리의 집행 – 1926년 이후 규칙 Post-1926 Rules
1926년부터 토지 담보 land charges 시스템이 도입되었다. Land Charges Register는 미등록 토지에 대한 제3자의 권리를 등록하는 장부이다. 제3자 이익에 대한 세부 사항은 이익을 가진 자에 의해 등록되어야 하며, 그 이익을 창설했고 그 토지가 부담을 지게 될 부동산권 소유자 estate owner의 이름에 대하여 등록된다. s 3 Land Charges Act 1972
토지 담보 land charges로 등록될 수 있는 제3자 이익의 유형은 다음과 같다.
- 1926년 이후 창설된 제한 약정 restrictive covenant (Class D(ii))
- 비소유 배우자가 부부의 주거지를 점유할 법정 권리 statutory right (Class F)
- s 1(2) Law of Property Act 1925에 따른 법적 지역권 legal easement이 될 수 없는 형평법적 지역권 equitable easement (Class D(iii))
- 부동산권 계약 estate contract으로부터 발생하는 형평법적 이익 equitable interest (Class C(iv))
그러나 다음과 같은 제3자 이익은 토지 담보 land charges로 등록될 수 없다.
- 신탁 trust 하에서 발생하거나 묵시 신탁 implied trusts에 의한 권리
- 권원 증서 title deeds에 의해 보호되는 법적 임대차 legal leases나 법적 저당권 legal mortgages과 같은 대부분의 법적 이익 legal interests
- 1926년 1월 1일 이전에 창설된 제한 약정 restrictive covenant나 형평법적 지역권 equitable easement 등과 같은 형평법적 이익들 equitable interests
토지 담보 등록의 효과 Effect of Registration of Land Charges
미등록 권원 unregistered title을 가진 토지에 특정 이익을 가진 제3자는 등록을 통해 그 이익을 보호할 수 있다.
이러한 등록은 등록일로부터 해당 토지와 관련된 모든 목적을 위해 모든 사람에게 실제 고지 actual notice가 이루어진 것으로 간주된다. 따라서 모든 매수인은 실제 고지를 받고 구매한 것으로 간주되어 구속된다. s 198 Law of Property Act 1925
만약 토지 담보 land charge를 등록하지 않은 경우, 토지의 매수인 (저당권자 mortgagee나 임차인 leasee 포함)은 미등록된 토지 담보의 부담 없이 자유롭게 토지를 취득할 수 있다. s 4 Land Charges Act 1972
그러나 증여로 재산을 받은 사람은 등록 여부와 관계없이 모든 제3자의 권리에 종속된다.
미등록 시스템에서 제3자 권리의 집행 – 1926년 이전 규칙 Pre-1926 Rules
1926년 이전 법리 하에서 법적 부동산권 legal estates과 이익은 일반적으로 전 세계를 구속한다. 제3자의 법적 이익 legal interest는 매수인이 부동산을 구매할 때 그 이익의 존재를 알지 못했더라도 법적 부동산권의 매수인을 구속한다.
반면 형평법적 이익 equitable interests은 일반적으로 고지를 받지 못한 채 유상으로 법적 부동산권 legal estate를 취득한 선의의 매수자 bona fide purchasers of the legal estate for value without notice (소위 Equity’s Darling)를 제외한 모든 사람에게만 집행 가능하다.
Equity’s Darling이 되기 위한 조건
첫째, 매수인은 사기 없이 선의로 acting in a good faith 행동해야 한다 (bona fide).
둘째, 매수인은 구매자 purchaser의 정의에 부합해야 한다. 여기에는 저당권자 mortgagee나 임차인 leasee 등은 포함되지만, 법의 작용 operation of law (예를 들어 무유언 상속 규칙 intestacy나 파산 관재인 등)에 의해 재산을 받은 자는 Equity’s Darling이 될 수 있는 구매자 purchaser의 정의에 포함되지 않는다.
셋째, 매수인은 부동산권 estate 매입을 위해 충분한 약인約因 (대가) consideration을 제공함으로써 유상으로 for value 구매했어야 한다.
넷째, 매수인은 부동산에 대한 법적 부동산권 legal estate을 취득했어야 한다. 즉, s 1(1) Law of Property Act 1925에 따른 ‘fee simple absolute in possessions’ 또는 ‘term of years absolute’를 구매해야 하며, 수탁자 trustee로부터 형평법적 임대차 equitable lease를 부여받은 자는 이에 해당하지 않는다.
다섯째, 매수인은 형평법적 이익 equitable interst가 존재한다는 어떠한 고지 notice 없이 부동산을 구매했어야 한다 (doctrine of notice).
고지 Notice의 유형
매수인에게 주어질 수 있는 고지의 유형에는 세 가지가 있다.
첫째, 매수인이 토지에 대한 형평법적 이익 equitable interest의 존재를 보여주는 사실을 알고 있거나 알았던 경우 (모호한 소문 제외) 실제 고지 actual notice를 가진다.
둘째, 매수인이 합리적으로 수행했어야 할 조사와 검사를 수행했다면 알 수 있었을 문제나 사실에 대해서는 의제 고지 constructive notice를 가진 것으로 간주된다. s 199(1) Law of Property Act 1925
셋째, 매수인의 변호사 solicitor (또는 기타 대리인)가 실제 고지 actual notice나 의제 고지 constructive notice를 가진 문제에 대해서는 매수인이 대리 고지 imputed notice를 가진 것으로 간주된다.
Doctrine of Notice
고지의 법리 doctrine of notice에 따라 매수인 (또는 그의 대리인)은 상황에 비추어 합리적으로 수행했어야 할 모든 조사와 검사를 수행해야 한다.
그렇지 않으면 매수인은 제3자의 형평법적 이익 equitable interest의 존재에 대해 의제 고지 constructive notice를 받은 것으로 간주되어 Equity’s Darling이 될 수 없다. Kingsnorth v Tizard [1986] 2 All ER 54
미등록 Unregistered 시스템 하의 제3자 이익의 제거 Removal과 Overreaching
매수인은 이익의 혜택을 보유한 제3자와의 협상을 통해 이익을 해제 release할 수 있으며, 이는 금전 지급을 수반할 수 있다.
또한 매수인이 명시적 express 혹은 묵시적 implied 신탁 하의 형평법적 이익 equitable interest를 발견한 경우, overreaching을 통해 해당 이익의 부담을 제거할 수 있다. Overreaching의 조건을 충족하는 매수인은 명시적 혹은 묵시적 신탁 하의 수익자 beneficiaries의 이익으로부터 자유롭게 토지를 취득한다.
Overreaching의 작동 방식
제3자의 이익이 신탁 trust로 설정된 수익자 beneficiary의 권리로써 토지 land에 attached 되어있을 경우, 매수인은 수탁자 trustee에게 매매 대금을 지급할 수 있다.
Overreaching이 발생하면 수익자 beneficiary의 이익은 토지에서 분리되어 매도하는 수탁자 trustee가 지급받은 매각 대금 sale proceeds에 부착되어 attached 옮겨간다. 즉, 권리가 소멸하는 것이 아니라 토지에서 대금으로 전이되는 것이다.
신탁 하에서의 beneficial interest을 overreaching하기 위한 조건은 다음과 같다. 매수인은 부동산의 법적 부동산권 legal estate을 취득해야 하며, 매수 자금 purchase money을 최소 두 명의 수탁자 trustees (혹은 신탁 회사 trust corporation)에게 지급해야 한다.
참고로 이러한 overreaching은 미등록 unregistered title 뿐만 아니라 등록 registered title에도 적용된다.