Citation:
Smith v Eric S Bush [1990] 1 AC 831
Court:
House of Lords
Judges:
Lord Keith of Kinkel, Lord Brandon of Oakbrook, Lord Templeman, Lord Griffiths, Lord Jauncey of Tullichettle
Appellants:
Eric S Bush (in the first appeal), Mr and Mrs Harris (in the second appeal)
Respondents:
Mrs Smith (in the first appeal), Wyre Forest District Council (in the second appeal)
Held:
House of Lords는 Smith v Eric S Bush 사건에서 Appellant (Eric S Bush)의 상소를 기각하고, Harris v Wyre Forest District Council 사건에서 Appellant (Harris)의 상소를 인용했다. 이 두 사건은 주택 구매자가 모기지를 받기 위해 지불한 비용으로 금융 기관 (Building Society 또는 Local Council)이 감정인 (Valuer)을 고용하여 주택 평가를 수행했으나, 감정인이 과실로 중대한 결함을 발견하지 못해 구매자가 손해를 입은 사안이었다. 감정인들은 보고서나 신청서에 포함된 면책 조항 (disclaimer)을 근거로 책임을 부인했으나, 법원은 Unfair Contract Terms Act 1977 (UCTA)에 따라 해당 면책 조항이 합리성 (reasonableness) 요건을 충족하지 못하므로 무효라고 판시했다. 따라서 감정인은 구매자에게 주의 의무 (duty of care)를 부담하며 과실에 대한 배상 책임을 진다.
Ratio decidendi:
Lord Templeman과 Lord Griffiths는 감정인이 금융 기관의 지시로 평가를 수행하지만, 구매자가 평가 비용을 지불하고 그 결과에 의존하여 주택 구매를 결정할 가능성이 매우 높다는 점을 알고 있다면, 구매자에게 주의 의무를 부담한다고 설명했다. 특히 저가 주택 구매자의 경우 별도의 구조 진단을 받을 여유가 없어 금융 기관의 평가에 전적으로 의존하는 것이 일반적임을 지적했다. 면책 조항에 대해서는, s 2(2) & s 11(3) UCTA에 따라 과실 책임을 배제하는 고지 (notice)도 합리성 테스트를 거쳐야 한다고 판단했다. 이 사건에서 전문 지식을 가진 감정인이 비용을 지불한 일반 소비자인 구매자에게 책임을 전가하는 것은 공정하고 합리적이지 않으므로 면책 조항은 효력이 없다.
Obiter dicta:
Lord Griffiths는 이 판결이 일반적인 주택 구매 상황에 적용되는 것이며, 상업용 부동산이나 고가 주택 구매와 같이 구매자가 충분한 자력을 갖추고 있어 별도의 전문가 조언을 구할 수 있는 경우에는 면책 조항이 합리적인 것으로 인정될 수 있다고 언급했다. 또한 감정인이 자신의 책임을 제한하더라도 적절한 보험을 통해 위험을 분산할 수 있다는 점도 합리성 판단의 중요한 요소로 고려되었다.