Citation:
Abbey National Building Society v Cann and another [1990] 1 All ER 1085
Court:
House of Lords
Judges:
Lord Bridge of Harwich, Lord Griffiths, Lord Ackner, Lord Oliver of Aylmerton, Lord Jauncey of Tullichetle
Appellant:
Cann and another
Respondent:
Abbey National Building Society
Held:
항소는 기각되었다. Land Registration Act 1925 제70조 제1항 (g)호에 따라 실제 점유 (actual occupation)로 보호받는 우선적 이익 (overriding interest)이 존재하는지를 판단하는 기준 시점은 법적 권리가 등기된 날 (date of registration)이 아니라 법적 권리가 이전되거나 설정된 날, 즉 거래가 완료된 날 (date of completion)이다. 따라서 담보권이 설정된 이후 그러나 등기되기 이전에 부동산 점유를 시작한 사람은 우선적 이익을 주장할 수 없다. 이 사건에서 피고인들은 주택 구매 거래가 완료될 시점에 부동산을 실제 점유하고 있지 않았으므로 우선적 이익을 주장할 수 없다.
Ratio decidendi:
이 판결의 핵심 법리는 등기된 토지에 대한 권리 변동의 효력 발생 시점에 관한 것이다. 상원은 두 가지 중요한 원칙을 확립했다. 첫째 주택 구매와 담보 대출이 동시에 이루어지는 경우 주택 취득과 담보 설정은 법적으로 분리할 수 없는 단일 거래 (single indivisible transaction)로 보아야 한다. 구매자는 담보 대출 없이는 주택을 취득할 수 없으므로 담보권이 설정되지 않은 완전한 소유권을 단 한순간 (scintilla temporis)도 취득한 적이 없다고 보아야 한다. 따라서 구매자의 소유권에 근거하여 제3자가 주장하는 모든 형평법상 권리는 처음부터 담보권에 종속된다. 둘째 Land Registration Act 1925 제70조 제1항 (g)호의 ‘실제 점유’ 여부를 판단하는 기준 시점은 권리가 등기부에 등재되는 날이 아니라 거래가 완료되는 날 (date of completion) 즉 매매 대금이 지급되고 양도 증서가 교부되는 시점이다. 이는 매수인이나 담보권자가 자금을 투입하기 전에 점유자의 존재 여부를 확인하고 문의할 수 있는 시점이 바로 거래 완료 시점이기 때문이다. 이 사건에서 피고인 Cann은 거래 완료 시점에는 부동산을 점유하고 있지 않았으므로 그녀의 권리는 담보권보다 우선할 수 없다.
Obiter dicta:
법원은 거래 완료 이전에 매도인의 허락을 받아 장식 계획을 세우거나 가구를 측정하기 위해 부동산에 잠시 머무는 것과 같은 예비적인 행위는 Land Registration Act 1925 제70조 제1항 (g)호에서 말하는 ‘실제 점유’ (actual occupation)를 구성할 수 없다고 언급했다. 실제 점유는 어느 정도의 영속성과 계속성을 수반해야 하며 일시적인 방문만으로는 부족하다. 또한 법원은 피고인이 아들의 주택 구매 자금 일부가 담보 대출로 조달된다는 사실을 알고 있었으므로 아들에게 담보를 설정할 묵시적 권한을 부여한 것으로 볼 수 있다는 항소법원의 판단에도 동의했다. 이 또한 피고인의 권리가 담보권보다 우선할 수 없는 부가적인 이유가 된다.