Citation:
Kling v Keston Properties Ltd (1983) 49 P & CR 212
Court:
Chancery Division
Judges:
Vinelott J
Appellant:
Kling (Plaintiff)
Defendant:
Keston Properties Ltd
Held:
원고의 청구는 인용되었다. 부동산 소유주가 제3자에게 부동산을 매각하기로 결정하는 순간 임차인이 가지고 있던 선매권 (right of pre-emption)은 구매 옵션 (option to purchase)으로 전환되어 형평법상 권익 (equitable interest)이 된다. 만약 그 권리자가 해당 부동산을 ‘실제 점유’ (actual occupation)하고 있다면 이 형평법상 권익은 Land Registration Act 1925 제70조 제1항 (g)호에 따른 ‘우선적 이익’ (overriding interest)이 되어 새로운 구매자에게 대항할 수 있다.
Ratio decidendi:
이 판결의 핵심 법리는 선매권 (right of pre-emption)이 특정 조건 하에서 우선적 이익 (overriding interest)으로 보호받을 수 있는 형평법상 권익으로 전환될 수 있다는 점이다. 선매권 자체는 소유주가 팔기로 결정하기 전까지는 단순한 희망에 불과하여 부동산에 대한 권익을 구성하지 않는다. 그러나 소유주가 부동산을 제3자에게 매각하기로 하는 계약을 체결하는 등 매각 의사를 구체화하는 순간 선매권은 ‘결정화’ (crystallises)되어 특정 가격에 부동산을 구매할 수 있는 옵션 (option)으로 변환된다. 이 옵션은 등기 가능한 형평법상 권익이다. 이 사건에서 원고는 차고를 임차하여 사용하고 있었으므로 ‘실제 점유’ 상태에 있었다. 그의 점유와 소유주의 매각 결정으로 인해 옵션으로 전환된 그의 권리가 결합하여 등기되지 않았음에도 불구하고 새로운 구매자에게 대항할 수 있는 강력한 권리인 우선적 이익이 성립되었다.
Obiter dicta:
특이 내용 없음