재산 Property
재산 Property이라는 용어는 자원 resource에 대하여 개인에게 어느 정도의 통제권을 부여하는 권리 rights를 지칭한다.
엄밀히 말해 재산은 자원 그 자체를 의미하는 것이 아니라, 그 자원과 관련하여 개인이 주장하는 권리를 의미한다. 따라서 재산이라는 용어가 직접적으로 어떤 토지나 건물을 지칭하는 것은 아니다.
특정한 재산은 거의 무한한 방식으로 등급화될 수 있으며, 관련된 토지에 대하여 한 명 이상의 사람이 재산권 property rights을 향유하는 것이 가능하다. 이때 그들이 가지는 권리는 중요도에 따라 그 정도가 다를 수 있다.
토지 Land
토지 Land는 토지 그 자체뿐만 아니라 대저택, 마구간, 차고 등 모든 건물 buildings과 광산 및 광물을 포함한다. s 205(1)(ix) Law of Property Act 1925
이론적으로 토지의 소유 possession는 위로는 무한대까지, 아래로는 지구의 중심까지 확장된다. 그러나 공중권 airspace에 대한 소유권은 토지와 그 위의 구조물을 통상적으로 사용하고 향유하는 데 필요한 높이로 제한될 수 있다. Bernstein v Skyviews [1977] 2 All ER 902
또한 석탄은 토지에 포함되는 것이 원칙이나, 실무적으로 석탄으로부터 발생하는 모든 이익은 석탄 당국 Coal Authority에 귀속된다. Coal Industry Act 1994
일반적으로 가구와 같은 움직일 수 있는 재산인 동산 chattel이 토지에 부착되면, 이는 토지의 일부인 정착물 fixture이 된다.
토지 Land의 일부로서 정착물 Fixtures
법원은 어떤 물건이 정착물 fixture인지 식별하기 위해 두 가지 테스트를 적용한다. Berkley v Poulett [1977] 1 EGLR 86
첫번째는 부착의 방법과 정도 method and degree of annexation이다. 정착물 fixture이 되기 위해서는 토지에 어느 정도 물리적으로 부착되어 있어야 하며, 동산 chattel이 부착되면 정착물 fixture가 된다고 추정한다. 반면 물건이 쉽게 제거될 수 있다면 그 물건은 동산 chattel이라고 주장하기 쉽다.
두번째는 부착의 대상과 목적 object and purpose of the annexation이다. 물건을 부착한 이유를 질문함으로써 첫 번째 테스트의 추정을 반박할 수 있다. 만약 부착의 이유가 물건을 동산 chattel으로서 더 잘 즐기기 위함이거나 단순히 토지를 장식하기 위함이라면, 그 물건은 동산 chattel으로 판단될 수 있다.
예를 들어 그림이 단지 그림으로서 감상되기 위해 걸려 있고 복합 벽화의 일부가 아니라면 이는 정착물 fixture가 아니다. 또한 소유자가 위에 무엇을 놓을지 선택할 수 있도록 하는 받침대 plinth 위에 놓인 동상의 경우, 그 동상은 정착물 fixture가 아니다. 그러나 받침대 자체가 지면에 단단히 고정되어 있고 건축적으로 중요하다면, 그 받침대는 정착물 fixture이다.
정착물 Fixtures 식별에 관한 추가 법리
예외적인 두 가지 상황에서는 정착물이라 하더라도 제거가 가능하다. 토지 매매 계약에 정착물을 제거할 권리를 부여하는 조항이 포함된 경우, 또는 물건을 부착한 사람이 임차인인 경우 tenant’s fixtures가 이에 해당한다.
이외에도 정착물을 식별하는 다양한 판례법상 규칙들이 존재한다.
서 있는 물건 freestanding items이라도 벽 패널에 고정된 태피스트리나 계단의 일부인 대리석 꽃병, 돌로 된 정원 좌석 등과 같이 해당 부동산의 건축적 디자인의 일부라면 정착물이 될 수 있다. D’Eyncourt v Gregory (1866) LR 3 Eq 382
반면 물건이 장식의 목적으로 부착되었고 구조적 손상 없이 제거될 수 있다면 이는 동산이다. 예를 들어 벽에 제대로 고정된 것이 아니라 몰딩으로 둘러싸인 캔버스 위에 전시된 태피스트리는 동산으로 본다. Leigh v Taylor [1902] AC 157
방갈로 bungalow나 집이 이동 가능하도록 건축되었다면 동산으로 남을 수 있다. 그러나 파괴하지 않고서는 제거할 수 없다면 이는 정착물이다. Elitestone v Morris [1997] 2 All ER 513
카펫 fitted carpets, 커튼, 백색 가전 white goods 등은 동산으로 분류되나, 붙박이 가전 제품을 포함한 붙박이 부엌 유닛 fitted kitchen units은 정착물로 간주된다. Botham v TSB Bank (1997) 73 P & CR D1