등록 권원 Title의 양도 Registered Conveyancing
등록 시스템 registered system에서 매도인은 매수인에게 토지 등기소 Land Registry의 등록부 사본 official copy of the entries on the register을 보여줌으로써 소유권을 증명한다. 이 등록부는 현재 소유자가 누구인지, 해당 재산에 대해 어떤 다른 권리가 존재하는지를 밝혀준다.
s 27(1) Land Registration Act 2002에 따라 양도의 완료 completion of the transfer는 법적 부동산권 legal estate을 즉시 이전시키지 않으며, 매수인의 이름이 등록부에 기재될 때 비로소 이전된다.
등록 권원 registered title의 각 등록부 register는 다음 세 가지로 구성된다.
- 재산 등록부 Property Register: 권원 도면 title plan과 재산의 주소를 참조하여 토지를 설명
- 소유권 등록부 Proprietorship Register: 법적 소유자 (등록된 소유권자 registered proprietors)의 이름과 주소, 그리고 저당권자 mortgage lender에 의한 제한 등 소유권자의 능력에 대한 제한 기록을 포함
- 부담 등록부 Charges Register: 제한 약정 restrictive covenant이나 지역권 easement 등 토지에 대한 부담을 기록
등록 Register가능한 부동산권 Estate
모든 freehold 부동산권 estates은 별도의 권원 title로 등록될 수 있다 (실질적 등록 substantive registration).
Leasehold 부동산권 estates의 경우 잔존 기간이 7년 이하인 경우를 제외하고 별도의 권원 title로 등록될 수 있다. 토지 그 자체가 아닌 토지 내의 부동산권 estate이 등록되는 것이므로, 한 필지의 토지에 대하여 둘 이상의 권원 등록부 register of titles가 존재할 수 있다.
토지 소유자는 자발적으로 미등록 title을 등록 title로 전환할 수 있다 (자발적 최초 등록 voluntary first registration).
또한 다음과 같은 방식으로 토지를 거래할 때 권원 title 등록 registration 의무가 발생한다 (강제적 최초 등록 compulsory first registration). ss 4(1), 4(2) & 4(6) Land Registration Act 2002
- 유상 대가 valuable consideration를 받고 적격 부동산권 qualifying estate을 이전하는 경우
- Freehold 부동산권 estate에 대한 법적 저당권 legal mortgage을 설정하는 경우
- 증여 gift로 인해 freehold 부동산권 estate를 이전하는 경우 (마이너스 가치를 지닌 경우라 할지라도 해당됨)
- 7년 초과 기간의 임대차를 부여하는 경우 (이때 등록 의무는 leasehold estate에만 영향을 미치며 freehold estate는 미등록 unregistered상태로 남을 수 있음)
- 2001년에 20년 기간으로 부여된 임대차 lease를 현재 시점에서 이전하는 경우, Land Registration Act 1925 하에서는 (21년 lease 기간 규정에 의하여) 등록 대상이 아니었으나, 현재 시점에서 잔존 기간이 7년을 초과하므로 s 4 Land Registration Act 2002에 따라 등록 의무가 발생
반면, 다음의 경우에는 등록 registration 의무가 발생하지 않는다.
- 지역권 easement의 부여
- 유언 will에 freehold의 증여 gift가 언급되는 경우 (단, testacy 혹은 intestacy 절차에 따라 실제 freehold가 이전 transfer될 때에는 강제적 compulsory 최초 등록 필요)
- 7년 미만 기간의 임대차 lease 부여
- 1999년에 20년 기간으로 부여된 임대차 (Land Registration Act 1925의 21년 규정 적용)
- 2002년에 15년 기간으로 부여된 임대차를 현재 시점에서 이전하는 경우 (현시점 잔존 기간이 7년 미만이므로 s 4 Land Registration Act 2002에 따라 등록 대상 아님)
등록 시스템에서 제3자 권리의 집행
등록 가능한 처분 Registrable Dispositions
등록된 freehold 권원 title의 유상 취득자 purchaser for valuable consideration는 등록부 register에 기재된 항목들 (등록 가능한 처분 registrable dispositions)에 종속되어 법적 부동산권을 취득한다. s 29 Land Registration Act 2002
여기서 유상 대가 valuable consideration에는 결혼 대가 marriage consideration나 금전상의 명목적 대가 nominal consideration는 포함되지 않는다. s 132 Land Registration Act 2002
s 27 Land Registration Act 2002에 따라 다음의 예시들은 등록 가능한 처분 registrable disposition으로 분류된다.
- 법적 저당권 legal mortgage의 설정
- 법적 지역권 legal easement의 명시적 설정
- 7년을 초과하는 leasehold estate의 설정
- 7년을 초과하는 leasehold estate (현재 미등록 상태인)의 처분
이러한 이익들이 등록을 통해 완료되면 법적 권리가 되며 토지의 모든 매수인을 구속한다.
Leasehold estate의 등록은 이미 등록된 freehold estate나 상위의 leasehold estate에 대한 제3자 이익 third-party interest로 간주될 수 있다.
등록된 부동산권에 영향을 미치는 이익 Interests which Affect a Registered Estate (IARE)
이 범주에는 위에서 서술한 등록 가능한 처분들 registrable dispositions 및 아래에 서술할 미등록 우선 이익들 overriding interests의 범주에 속하지 않는 그 외의 모든 비신탁 이익들 non-trust interests이 포함된다.
이러한 이익들은 매수인에게로의 이전 등록일까지 등록부 register에 통지 notice 형식으로 기재되지 않는 한 매수인을 구속하지 않는다. ss 29 & 32 Land Registration Act 2002
IARE에는 다음과 같은 이익들이 존재한다.
- Freehold 토지에 대한 제한 약정 restrictive covenants
- 부동산권 계약 estate contract (옵션 및 형평법적 임대차 equitable leases 등)
- Family Law Act 1996에 따른 권리
이러한 이익들은 소유자 권원 title의 부담 등록부 charges register에 통지 notice로 보호되어야 한다. 통지는 합의된 통지 agreed notice (등록된 소유권자의 동의하에 기재) 또는 일방적 통지 unilateral notice (등록된 소유권자의 동의 없이 기재)일 수 있다.
이러한 이익들은 overreached 될 수 없다.
만약 통지 notice로 해당 토지의 register에 기재되지 않았다면, 관련 토지의 실제 점유 actual occupation를 통해 대안적으로 보호될 수 있다. sch 3 para 2 Land Registration Act 2002 그러나 실제 점유를 통한 대안적 보호는 Family Law Act 1996에 따른 권리에는 적용되지 않는다.
토지 신탁 하의 수익자 이익 Beneficiary’s Interests a Trust of Land (Trust Interests)
모든 신탁 기반의 수익적 이익 beneficial interests은 소유자 권원 title의 소유권 등록부 proprietorship register에 통지가 아닌 제한 restriction으로 기록됨으로써 보호되어야 한다. ss 33 & 40 Land Registration Act 2002
그러나 이러한 이익들은 매수인이 매수 자금을 최소 2명의 수탁자들 trustees에게 지급할 경우 overreached 될 수 있다. ss 2 & 27 Law of Property Act 1925
등록부 register 상의 제한 restriction은 수익자의 이익을 직접 보호하기보다는 매수인에게 overreaching의 필요성을 경고하는 역할을 한다. 매수인이 overreaching에 실패할 경우, 해당 제한은 매수인이 새로운 소유자로 등록되는 것을 방지한다.
등록 없이 우선시되는 이익들 – 미등록 우선 Overriding 이익
등록된 freehold title의 유상 취득자는 등록된 처분 registrable disposition보다 우선하는 미등록 우선 이익 overriding interests에 종속되어 법적 부동산권 legal estate를 취득한다. s 29 Land Registration Act 2002
이러한 이익들은 등록부 register에 기재될 필요가 없지만, 매수인에게로의 이전 등록일에 존재한다면 매수인을 구속한다.
미등록 우선 이익 overriding interest의 예시는 다음과 같다. sch 3 paras 1-3 Land Registration Act 2002
- 7년을 초과하지 않는 기간으로 설정된 법적 임대차 legal lease (para 1)
- 증서 deed 없이 묵시적 implication이나 시효 prescription에 의해 생성된 법적 지역권 legal easement (para 3)
- 이익이 발생하는 토지를 실제 점유 actual possession하고 있는 자에게 속한 이익 (para 2)
미등록 우선 이익 Overriding Interests – 묵시적 법적 지역권 Implied Legal Easement
Land Registration Act 2002 이전에 Law of Property Act 1925에 근거하여 보호받던 지역권 easement들은 계속해서 우선적 이익으로써 overriding 효력을 가진다. sch 12 para 9 Land Registration Act 2002
sch 3 para 3의 규정은 증서 deed 없이 묵시적 혹은 시효로 생성된 지역권 easement에만 적용된다.
또한 2006년 10월 13일 이후로 지역권 easement가 우선적 overriding 이익으로서 매수인을 구속하기 위해서는 다음 중 하나의 조건을 충족해야 한다.
- 첫째, 매수인이 재산 구매 전 지역권 easement에 대해 실제로 알고 있었거나,
- 둘째, 토지에 대한 합리적으로 신중한 검사를 통해 지역권이 명백했거나,
- 셋째, 토지 처분 전 1년 이내에 해당 권리자가 지역권을 사용했어야 한다.
미등록 우선 이익 Overriding Interests – 실제 점유 Actual Occupation
이 규정은 s 70(1)(g) Land Registration Act 1925를 대체하지만 범위는 더 좁다.
sch 3 para 2의 보호를 주장하기 위해서는 해당 이익이 다음 4가지 조건을 모두 충족해야 한다.
- 첫째, 이익은 대인적 권리 personal right가 아닌 재산권적 proprietary 성격을 가져야 한다. Strand Securities v Caswell [1965] 1 All ER 820
- 둘째, 실제 점유 actual occupation가 있어야 한다. Williams & Glyn’s Bank v Boland [1980] 2 All ER 408
- 여기에는 토지에 대한 물리적 존재가 요구된다. Abbey National v Cann [1990] 1 All ER 1085
- 단순히 동산 chattel을 가져다 놓는 것은 실제 점유에 해당하지 않는다. Lloyds Bank v Rosset [1988] 3 All ER 915
- 그러나, 개보수를 위한 정기적인 방문 등이나 차고에 차를 주차하는 행위 등은 실제 점유로 인정될 수 있다. Kling v Keston (1983) 49 P&CR 212
- 셋째, 그 점유 occupation (이익 interest 자체가 아님)가 토지에 대한 합리적으로 신중한 검사 inspection을 통해 명백했어야 하거나, 매수인이 매매 시점에 그 이익에 대해 실제로 알고 있었어야 한다.
- 넷째, 매매 이전에 이익 보유자에 대한 조사 inquiry가 이루어졌다면, 그는 불합리한 경우가 아닌 한 이를 공개했어야 한다.
미등록 우선 이익 Overriding Interests으로 인정받지 못하는 경우
s 30 Family Law Act 1996에 따른 권리는 미등록 우선 overriding 이익이 될 수 없다. 이는 동법 s 31(10)(b)에 의해 구체적으로 배제되었으며, 성격상 재산권적 proprietary이 아닌 대인적 personal 권리이기 때문이다.
또한, sch 3 para 2에 의해 보호되는 이익이 신탁 하의 beneficial 이익인 경우에는, 매수인은 이를 항상 overreaching 할 수 있다. City of London Building Society v Flegg [1987] 3 All ER 435
실제 점유 actual occupation의 경우에도, 제3자 권리의 소유자가 법적 권원 legal title의 이전 완료 transfer completion 시점과 권원 등록 title registration 시점 사이의 기간에 점유를 시작한 경우, 그 점유는 sch 3 para 2 하에서 매수인을 구속할 수 있는 미등록 우선 overriding 이익으로 창설되지 못한다. Abbey National v Cann [1990] 1 All ER 1085